现房销售，何妨多试点

　　■子长

　　连日来，“现房销售写入多地土拍文件”持续引发关注。有媒体报道指出，仅今年以来，就有包括合肥、北京、福州、济南等地的多宗地块提及“现房销售”。这一现象之所以引发关注，直接指向自然是面对当前部分房企、部分项目的现实风险，强化“保交楼、稳民生”，深层次则触及到了上个世纪90年代以来的预售制存废关切。

　　梳理围绕两种制度的争论，首先要看到两个问题。一是，尽管随着1994年内地《城市房地产管理法》和随后《城市房地产经营管理条例》《商品房预售管理办法》等法律的出台，预售制成为我国现行新房交易的主要模式，但从来没有规定一定要采取这一模式，只不过对房地产企业来说，这是相比较而言更有利的模式。二是，在过去几十年里，部分地方政府早已不止一次探索现房销售，尤其在2012年以后，一些地方政府出于抑制房价过快增长，在一些土地溢价过高时将之作为限制性手段。换言之，是现房销售，还是预售制，从政策选取的价值考量角度，就是到底要有利于买方，还是卖方。

　　再看当下围绕这一现实问题的争论，有两种代表性观点值得关注。一种是，在过去经济快速发展的时候，预售制为房地产的壮大起到了核心作用，而如今面对部分项目的局部风险，就要转向现房模式，是将其中的监管问题转嫁给预售制“背锅”，理由是在其他很多国家，并没有因为预售制出现购房者资金被挪用等问题，因此真正要做的是加强监管，对违规行为严格制裁。另一种认为取消商品房预售制度乃是大势所趋，但是从当前的房地产市场现状来看，全面取消商品房预售制度尚不是一个良好时机，甚至可能会加剧房企的资金压力。

　　评价上述两种观点，其实只需要较一较真。一是，加强监管能够真正严格落实到位么？至少从过去几十年的经验看，买方对此是信心不足的。二是，在国家政策很难“一刀切”式全面转向现房销售的情况下，如果只是面向新出让土地，那么对这一政策变化的主要担心者是谁、担心什么？有报道已提到，对那些低杠杆、有实力的房企，现房销售反倒成了新的宣传卖点。三是，从过去的重发展速度，到近年的“防风险”，是否意味着过去预售制的优点，一定契合现在的房地产市场平稳健康发展需要？

　　可见，在“稳地价稳房价稳预期，促进房地产市场平稳健康发展，建立和完善房地产市场平稳健康发展的长效机制”成为主要政策价值取向的当下，在人们对预售资金强监管信心不足、高杠杆加剧了一些房企的高风险的情况下，多点现房销售试点，倒不失为倒逼一些企业不再激进、尽可能保证购房者利益的务实举措。

（文章来源：南方日报）